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楼市根本问题是利益不均衡

房价虚高、房价上涨过快以及房地产暴利，眼下几乎成了房地产业“黑暗”的代名词。在这些问题上，人们的意见从未统一过：开发商听着觉得刺耳，矢口否认；而许多人包括一些经济学家却坚信这是事实。3月23日，在新浪2006中国地产创新峰会现场，针对上述问题进行了一场终极网络PK，专家和地产商们不约而同得出了一个共同的结论——房地产领域最终和根本的问题不在房价虚高、房价上涨过快以及房地产暴利上，而是另有更深层次的原因。

“为什么现在大家都说房地产有问题，最大的问题出在哪里？就是整个社会的利益不均衡。”中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任易宪容一语道破“天机”。易说，这种利益不均衡，“让社会上所有的财富在很短的时间流到了房地产开发商那里。”

开发商在背“黑锅”?

“目前，中国房地产市场的泡沫已经由东部地区影响到全国。”易宪容说，“2005年房地产固定资产投资在沿海一带占17%多，但在西部、中部地区这一数字已经上升到了35%多。”紧随易宪容之后，曹建海也出语惊人：“我是一个不靠开发商吃饭的人。”

“房地产业500多万从业人员中，真正的开发业只有140万，但是开发商的利润大概占到整个行业的90%。”谈到房地产暴利，曹建海说，“按照这个态势发展下去，中国的贫富悬殊会越来越严重。农民想进城几乎是不可能的，他们几乎不可能买到房子。”

“最近多少年来，房地产有很多的热点，让我感觉困惑的就是开发商负面形象很多。”参与PK的阳光100公司总理易小迪深有感触，他说，“尽管我所认识的房地产商属于勤劳致富的人，但他的辛苦得不到大家的承认。”易小迪的困惑还包括：“为什么房地产商会有这么多的负面形象？我觉得有一个概念是大家认为房地产是暴利，或者房地产商在哄抬物价。”

“大家用很尖锐的措辞批评开发商，我觉得开发商有点背黑锅的感觉。”尹中立说，为什么呢？因为每一块地开发完了之后，开发商赚的钱和账面的钱有很大的差异。“开发商说我自己并没有赚很多钱，但老百姓说我支付那么高的房价，钱到哪去了？”

尹中立进一步指出，这是因为开发商支付了很多的灰色成本，“这是没法告诉别人的，是很痛苦的事情。赚了钱给了别人了，而且偷偷地给别人，我觉得这是问题的关键。”

暴利源自土地和金融市场不完善

对房地产暴利说，张宝全和潘石屹在PK现场进行了全面的反驳。

“在报纸上反复被一些学者引用的是两个数字：一个是房地产的利润率是50%；另外一个是南方报纸上说房地产的利润率是90%以上。国家花了大力气做了经济普查，出来的利润率是7.77%。”潘石屹表示，“我不知道这7.77%是不是暴利，可这个数字是国家统计局经过好长时间经济普查出来的数字。我们只能相信国家统计局的数字。”

“地产商财富增长这么快究竟原因是什么？是高额投资回报率还是每平米高额利润率呢？我认为这两个问题一定要分清楚。”张宝全认为，2004年的“8·31”是房地产市场的一个分水岭，“在‘8·31’之前可以用一栋楼的钱开发十栋，尽管每平米的利润很低的时候，投资回报率都是很高的。但是在‘8·31’以后，把‘8·31’以前的地产商当作今天的地产商，你打死它也没有办法。”张宝全说，房地产高额回报率的时代已经结束了现在房地产投资回报率已经接近每平米的利润，今天只能追求每平米的利润率。

潘石屹认为房价应很能说明房地产业到底有没有泡沫和暴利，他说：“我对经济学的东西知道不是很多，但在市场上我知道的价格绝对不是房地产商说了算的，自己定的价格如果不成交的时候，就不是市场的价格。之所以能够形成这个价格，一定是房地产开发商和客户之间基于双方认可的价格，达成了一个妥协。”

“房地产为什么能长期保持高利润呢？是竞争不充分，有垄断。”茅于轼说，“房地产业本身竞争是相当充分的，但是房地产的投入品土地和资本，不是在市场上能充分竞争得到的。因此，房地产商有毛病，毛病在哪呢？毛病在土地和金融市场不完善，我们把这些错误归结于房地产商，这是解决不了问题的。”

根本问题在于利益不均衡

针对前面潘石屹提到的有关房价的说法，易宪容表示：“对于价格来说，肯定是买者和卖者成交的价才是价格，但是有一条，这个市场毕竟要有无数的竞争者，还有好的机制。如果没有，这个价格就不是一个真正的价格。”

而潘石屹的逻辑是：买卖双方是在“一方愿打，一方愿挨”的前提条件下达成交易的，房屋交易是交易双方对房价共同达成的默契或自愿妥协的结果，具有一定的合理性。

“我们现在的房地产价格不是一个竞争的价格，也不是由供求关系决定的。”易宪容不赞同潘石屹的逻辑。“在我国房地产业，产品买卖是社会化的东西，要素主要是土地、资金。开发商可以从政府获得土地，可以很容易从银行获得资金。”易宪容认为房价是可以操控的，“开发商只要控制着土地和资金，就可以控制着市场，房价愿意卖多高就卖多高。”

“房价高是什么原因，因为有人愿意拿高价买房。为什么能高呢？因为有很多人很有钱，钱特别得多。所以房价高的原因，归根到底是收入分配不公平，少数人手里非常有钱，再贵的房也能买得起。”

在茅于轼看来，房价虚高、房价上涨过快以及房地产业暴利等诸多问题，只是房地产业的表象，他说“房地产的暴利不是房地产本身造成的。我同意大多数人的看法，房地产业有很大的问题。但是有一点不同的是，这些问题的根治不在于房地产业本身，而在于房地产之外。”

茅于轼说：“要使房地产有一个光明的前途，不是为了少数的特别有钱人服务，要为大多数人能够买得起房的中高层收入服务。”“这个问题要解决的话，要解决财政分配的问题。”

易宪容最后表示，“市场经济就是通过价格的运作，让每个人的利益得到均衡。”住房问题的解决之道，在于使“房地产开发商生产的房子让整个社会的民众有支付能力。”

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